Nei complessi residenziali formati da più unità abitative all’interno dello stesso edificio, quasi sempre è presente un unico impianto di riscaldamento al quale sono allacciate tutte le singole abitazioni. Il ‘vettore termico’ – ossia il corpo che trasporta il calore, quasi sempre acqua calda – viene trasportato fino ai punti di prelievo, giungendo direttamente o indirettamente ai ‘corpi riscaldanti’ (radiatori e termosifoni). Per questo, si parla di impianto centralizzato; le spese per il riscaldamento, in presenza di un impianto di questo tipo, vengono addebitate a tutti i condomini, generalmente attraverso una quota compresa nelle spese condominiali. La ‘Riforma del Condominio’ del 2012, però, ha introdotto la possibilità per gli utenti del condominio di sganciarsi dall’impianto centralizzato, per avvalersi di una fonte autonoma. Nel nostro approfondimento, vediamo cosa c’è da sapere in merito e quali possono essere pro e contro, cercando di rispondere alla domanda: meglio riscaldamento autonomo o centralizzato?
Come funziona un impianto di riscaldamento condominiale?
Come accennato, a monte di un impianto condominiale c’è una fonte di produzione di energia termica; il calore può essere generato da una centrale termica in loco (caldaia o pompa di calore) oppure può essere prelevata da una rete di teleriscaldamento, un’infrastruttura in cui l’energia è prodotta in un impianto apposito (come, ad esempio, un termovalorizzatore) e poi distribuita a più edifici o siti di utilizzo. La distribuzione del calore varia a seconda della conformazione dell’impianto condominiale e può essere:
- verticale: i montanti che convogliano l’acqua calda attraversano i vari piani dell’edificio dal più basso al più alto; all’interno di ogni abitazione sono presenti una serie di punti di prelievo, ai quali sono allacciate le ‘unità riscaldanti’, ossia termosifoni, radiatori e termoarredo;
- orizzontale: questa soluzione prevede una sola colonna montante verticale collegata, ad ogni piano, ad un collettore di distribuzione. Per ogni unità abitativa è previsto un solo punto di prelievo del calore, che poi viene distribuito ulteriormente mediante un circuito interno alla casa.
Riscaldamento centralizzato o autonomo: le differenze.
Vediamo ora quali sono le differenze che intercorrono tra un impianto centralizzato e uno autonomo.
Bisogna però fare una breve premessa. Tutti gli impianti condominiali sono ‘centralizzati’ laddove una sola infrastruttura ‘serve’ tutte le unità abitative che formano il condominio. Inoltre, alcuni parametri, come i periodi di accensione del riscaldamento, non dipendono dai condomini ma sono regolamentati a livello nazionale. I periodi e le ore giornaliere in cui è possibile attivare l’impianto di riscaldamento dipendono dalla zona climatica in cui rientra il condominio: solo per la Zona F (che include le aree più fredde dell’arco alpino) non sono previste limitazioni, mentre per tutte le altre il lasso di tempo in cui si può accendere il riscaldamento oscilla tra ottobre e aprile. Il condominio, quindi, può decidere le ore giornaliere di accensione e il periodo di attivazione dell’impianto ma solo entro i limiti della zona climatica di pertinenza. Inoltre, il Decreto legislativo n. 141 del 2016 ha introdotto, per gli impianti condominiali, due obblighi:
- la contabilizzazione del consumo ‘volontario’ di energia, mediante sistemi diretti (contatore individuale) o indiretti (attraverso il conteggio delle cosiddette “unità di ripartizione di energia”);
- l’installazione delle valvole termostatiche.
Qual è, quindi, la differenza tra riscaldamento autonomo e centralizzato? Per essere completamente autonomo – rispetto a quello condominiale – un singolo impianto dovrebbe avvalersi di una fonte separata di generazione del calore. In sintesi, non esiste un impianto che sia “condominiale” e “autonomo” allo stesso tempo; al contempo è possibile, come già accennato, passare dal riscaldamento centralizzato a quello autonomo.
Conviene staccarsi dal riscaldamento centralizzato? I fattori da valutare.
Prima di rispondere a questo interrogativo, vediamo cosa prevede la normativa vigente. L’articolo 3 della Legge n. 220/2012 (meglio nota come “Riforma del Condominio”) stabilisce che “il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.
Di conseguenza, per staccarsi dal riscaldamento condominiale è necessario rivolgersi ad un tecnico qualificato affinché certifichi con una perizia che il distacco non provochi né “squilibri di funzionamento” per l’impianto né “aggravi di spesa” per gli altri condomini. Fatto ciò, vanno sostenuti i costi per implementare un sistema di riscaldamento autonomo a partire da una fonte di produzione termica (caldaia o pompa di calore).
Fatte queste premesse, per valutare la convenienza di un eventuale distacco occorre prendere in considerazione alcuni fattori:
- il fabbisogno energetico del proprio nucleo familiare;
- i costi di gestione dell’impianto centralizzato e quelli per l’utilizzo del riscaldamento in relazione ai consumi contabilizzati;
- la fattibilità degli interventi dal punto di vista tecnico;
- le spese iniziali per la messa in opera dell’impianto autonomo;
- i costi di gestione e manutenzione (sia ordinaria che straordinaria) dell’impianto;
- l’efficienza energetica del nuovo impianto rispetto a quello esistente.
L’effettiva opportunità di staccarsi dal riscaldamento centralizzato del condominio di appartenenza dipende, in buona sostanza, dalla convenienza economica, dai possibili vantaggi in termini di efficienza energetica nonché dalla presenza o meno di vincoli tecnici o normativi.
Riscaldamento centralizzato o autonomo: vantaggi e svantaggi.
Laddove sia possibile passare dal riscaldamento centralizzato a quello autonomo senza particolari intoppi, vanno valutati pro e contro per entrambe le opzioni.
Un impianto centralizzato a norma può risultare particolarmente efficiente; le termovalvole e i dispositivi di contabilizzazione, secondo quanto riferisce l’ENEA, possono garantire un risparmio di energia su base annua fino al 10-15%*. Questo aspetto può essere ulteriormente ottimizzato implementando una precisa rilevazione dei consumi e favorendo la responsabilizzazione degli utenti, mediante “sistemi di informazione innovativi (piattaforme web, APP dedicate, display in-home) specificamente progettati per informare gli utenti in maniera semplice e coinvolgente”.
Di contro, un impianto centralizzato è vincolato alle disposizioni normative valide per la zona climatica di pertinenza che, talvolta, possono risultare troppo rigide e non combaciare con l’effettivo fabbisogno energetico. Inoltre, le spese contabilizzate a livello condominiale includono anche il cosiddetto consumo “involontario” ossia, semplificando, la quota di calore che tende a disperdersi durante la distribuzione. Per concludere, il criterio di contabilizzazione (i ‘millesimi’) potrebbero non adattarsi ai diversi profili di consumo; per semplicità, infatti, si ricorre quasi sempre ai millesimi di superficie a scapito dei millesimi di potenza o di fabbisogno più adatti, rispettivamente, a unità abitative con unità riscaldanti di diverse potenze o utenze con esigenze energetiche molto differenti tra loro.
Per quanto riguarda il riscaldamento autonomo, tra i ‘contro’ possiamo sicuramente includere i costi iniziali e gli oneri burocratici (oltre al possibile ostracismo del condominio). A questi si aggiungono gli obblighi di manutenzione periodica, se si opta per una caldaia a gas, e quelli di contabilizzazione. Al tempo stesso, è l’opzione che garantisce la maggior autonomia possibile, con la possibilità di servirsi dell’impianto in base esclusivamente ai propri bisogni.